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Hypothèque Légale Copropriété

Wednesday, 31 July 2024

En parallèle, la Loi accordait jusqu'à présent aux copropriétés le bénéfice d'un privilège immobilier spécial, dont l'objet était de lui assurer le règlement de son arriéré en cas de vente du ou des lots appartenant au copropriétaire défaillant. Il prenait forme d'une opposition au prix de vente formée par le Syndic par acte extra-judiciaire dans un délai de quinze jours suivant notification de la vente. Toutefois, l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 indique qu'à compter du 1er janvier 2022, ce privilège sera supprimé. L’évolution du privilège immobilier du syndicat : l’hypothèque légale spéciale. Par Hélène Gilliot, Avocat.. Plus exactement, il sera remplacé par une hypothèque légale prévu par l'article 2402 alinéa 3 du Code civil. En effet, ce texte porte dans la liste des créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée: « (…) Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ». Comme pour l'ancien système, cette hypothèque primera sur toutes les autres hypothèques pour l'année courante et les deux dernières années échues, et sera en concurrence avec celles du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.

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Occulte pour les autres créanciers inscrits, pour le notaire chargé de la mutation, le cas échéant pour le mandataire judiciaire représentant des créanciers etc… L'article 20 portant sur l'opposition du syndicat des copropriétaires dispose que l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l'article 19 – 1. En d'autres termes, s'agissant d'une Hypothèque légale dispensée d'inscription, la seule manière de la mettre en œuvre est, au regard des textes, l'opposition de l'article 20. Hypothèque légale copropriété des immeubles bâtis. Comme antérieurement, cette garantie ou privilège maintenu pour le syndicat des copropriétaires nécessite une opposition, Enfin, cette protection ne joue qu'en cas de mutation du bien immobilier, ce qui oblige, en cas d'existence d'une dette, d'inscrire une hypothèque légale, comme auparavant. Cela, au risque de perdre rang au profit d'autres créanciers titulaires d'hypothèques publiées, pour toutes les sommes antérieures à N-5 et de priver de toute protection les créances n'entrant pas dans le délai à rebours de l'article 2402.

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Surtout, et par exception, il sera prévu que l'hypothèque légale précitée soit dispensée d'inscription (Article 2418 du Code civil); formalité rendue difficile, si ce n'est impossible, au regard du fait que le montant de la dette du copropriétaire ne sera connu qu'au jour de la vente. En d'autres termes, le mécanisme de protection offert par le privilège immobilier est conservé, mais prendra une autre forme. La vigilance du syndic devra néanmoins être grande sur cette question, lui étant rappelé que la jurisprudence constante retient sa responsabilité lorsque celui-ci omet de mettre en œuvre les mécanismes de garantie précités. Créance du Syndicat des copropriétaires : la fin du privilège spécial. Romain HAIRON Avocat 10 rue de la pépinière – 75008 PARIS Tél: 01 84 60 99 01 Email: Site:

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L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi". Une mise en demeure obligatoire Selon le texte précité, le syndic doit obligatoirement mettre le débiteur en demeure de payer la créance. Cette mise en demeure se fait par acte extra-judiciaire, c'est-à-dire en passant par un huissier. La disparition du privilège immobilier spécial accordé aux copropriétés. | par Me Romain HAIRON. L'acte est alors appelée une sommation ou un commandement de payer. La mise en demeure doit impérativement indiquer le montant à payer et le délai imparti pour s'en acquitter. Soit un délai est prévu par le règlement de copropriété, soit le syndic devra le déterminer en fonction des circonstances. Si la mise en demeure reste infructueuse, le syndic pourra alors effectuer l'inscription d'hypothèque. Le syndic n'a pas à demander l'accord du syndicat des copropriétaires pour mettre en place ce dispositif. A noter toutefois que la mise en demeure n'est pas requise si le débiteur demande le bénéfice de l' article 33 de la loi de 1965.