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Thursday, 1 August 2024

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Forme et contenu du bail dérogatoire (bail précaire) Le bail dérogatoire est régi par le seul article L. 145-5 du Code de commerce. Les autres articles du statut des baux commerciaux ne s'appliquent pas au bail dérogatoire ou bail courte durée. Toutefois, compte-tenu du fait que le bail dérogatoire peut devenir un bail commercial s'il est renouvelé, il est d'usage de reprendre dans le bail dérogatoire les mêmes stipulations qu'un bail commercial (à l'exception notamment de la durée et des modalités de résiliation). Le bail doit être écrit et devra précisément décrire les locaux loués, ainsi que la nature des activités du locataire. La durée totale du bail dérogatoire ou des baux successifs ne doit pas supérieure à trois ans. Un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location. Congé et résiliation du bail dérogatoire (bail précaire) Les modalités de résiliation du bail (formalisme, préavis, résiliation anticipée, …) sont définies dans le contrat de bail.

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Bail dérogatoire – Bail courte durée – Bail précaire A propos du bail dérogatoire Définition du bail dérogatoire (également appelé bail courte durée ou bail précaire) Le bail dérogatoire également appelé bail de courte durée ou (improprement) "bail précaire" est un contrat de location utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal (boutique, restaurant, salon de coiffure, atelier, etc). Les personnes pouvant bénéficier de ce statut sont les mêmes que celles qui peuvent être soumises au statut des baux commerciaux. Le bail courte durée est toutefois un bail spécifique dérogeant au régime du bail commercial, spécialement en raison de sa durée plus courte. il est strictement encadré par les dispositions de l' article L. 145-5 du Code de commerce. Attention: il n'est pas possible d'utiliser un bail précaire pour l'habitation (le bail précaire d'habitation n'existant en principe pas) ni pour un bail professionnel. Le bail précaire présente des avantages comme des inconvénients qu'il convient de prendre en considération.

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Toutefois, comme son nom l'indique, le bail dérogatoire permet d'échapper au régime légal des baux commerciaux, consacré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. La principale particularité du bail dérogatoire réside dans sa durée. En effet, conformément à l'article L145-4 du Code de commerce, la durée légale d'un bail commercial est de neuf ans. Il s'agit d'une durée minimale. La durée du bail dérogatoire ne peut pas excéder 36 mois, soit trois ans, renouvellements du bail dérogatoire éventuels compris. Ce principe est consacré par l'article L145-5 du Code de commerce. Cette durée maximale a été rallongée: elle était auparavant de deux ans. Il peut s'agir indifféremment d'un bail unique d'une durée de 36 mois ou bien de plusieurs baux successifs dont la durée cumulée ne dépasse pas 36 mois. En revanche, il n'existe aucun minimum légal. AVANTAGES DE LA DURÉE DU BAIL DÉROGATOIRE POUR LE LOCATAIRE La durée du bail dérogatoire réduite à 36 mois maximum (bien plus que la durée maximale d'une location saisonnière qui est de 120 jours par an) présente des avantages considérables pour le locataire.

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Dès lors, ce texte interdit expressément aux parties de conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds de commerce dans les mêmes locaux à l'expiration de la durée de trois ans. Il en résulte que, le bailleur et le locataire peuvent conclure un nouveau bail dérogatoire à l'issue de cette période de trois ans, seulement dans les deux cas suivants: pour l'exploitation d'un autre fonds de commerce, dans les mêmes locaux ou; pour l'exploitation du même fonds de commerce, dans d'autres locaux. b. L'introduction d'un délai pour décider des suites de la relation contractuelle au terme du bail Auparavant, lorsque le locataire restait et était laissé en possession des lieux à l'expiration du bail dérogatoire, le bail dérogatoire se transformait automatiquement en un nouveau bail commercial classique, soit un bail 3/6/9 propre au statut des baux commerciaux. Il en résultait des conséquences préjudiciables à l'égard des parties qui ne souhaitaient pas être liées par ce nouveau bail.

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Quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. C'est le principe qui résulte de l'article L 145-5 du Code de Commerce. En l'espèce, un bail dérogatoire a été conclu, le 1er août 2013, pour une durée de six mois renouvelable, sans pouvoir se poursuivre au-delà du 30 juin 2015. Le 15 mars 2016, resté dans les lieux, à la date d'expiration du bail, sans opposition du bailleur, le preneur a donné congé pour le 16 mai 2016. Le bailleur a saisi le juge des référés en paiement d'une provision au titre des loyers de mai à septembre 2016. Pour dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers, l'arrêt retient qu'en application de l'article L. 145-5 du Code de commerce un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ne pouvait Pour dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des loyers, l'arrêt retient qu'en application de l'article L.

145-5 du Code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-6262 du 18 juin 2014, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 et portant à trois ans la durée maximale d'un bail ou de baux successifs dérogatoires, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ne pouvait, malgré le terme contractuellement fixé au 30 juin 2015, se former automatiquement qu'au 1er août 2016,. La Cour d'appel a considéré que le bail initial ayant été reconduit tacitement sans interruption depuis sa conclusion le 1 août 2013, de sorte que le congé donné dans les conditions du bail initial est valable et que la demande de provision au titre des loyers postérieurs à la résiliation du bail est sérieusement contestable. La Cour de Cassation censure cette décision e considérant que la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l'article L. 145-5 du Code de commerce et l'article 809, alinéa 2, du Code de procédure civile.